选不好楼层？看这篇！ | 房叔说No.114
共19盘预售公示、登记，列表见文末↓
今天我们购买房产，在兼顾自住舒适的前提下，不可避免地需要考虑楼层性价比。
这和二手价格体系中的楼层价差表现有关。
因此，要回答“购买新房时怎么挑选具有性价比的楼层”，需要先了解二手市场中的楼层价差情况、不同因素对楼层价差的影响。
但二手市场挂牌价目前较凌乱，多数挂牌价虚高，纯看挂牌价很难了解真实差价，因而我们通过整合中介人员的讲述、与当前成交价接近的相对理性的挂牌价情况，来看看二手市场中不同因素对楼层价差的影响，由此推及新房楼层怎么选。
部分举例实际成交案例不足，下文部分数据参考的是挂牌价，结合小区过往成交价进行判断，数据采集时间为10月中下旬，仅供参考。
| PART 1 |
风景因素
很多楼盘都会有不同的景观优势，独特的江、河、湖、公园、山景都会对房产品产生价格影响。尤其是比较特殊的景观资源，譬如钱塘江。
占据钱塘江风景资源的楼盘，比如钱塘江两岸的柳岸晓风 、滨江阳光海岸，风景视野优良的楼层，和看不到江景的楼层，二手房市场中价差约400-500万。
阳光海岸约378方户型，视野开阔能看到全部江景的楼层，比视野局促只能看到部分江景的楼层，贵约500万；比看不到江景的2楼，贵约800万。
柳岸晓风约218方户型，2号楼2单元3楼，看不到江景，成交价格2024万元；1号楼11楼，江景视野不错，挂牌价2409万元；11楼贵出近385万（实际成交会略小）；但在新房市场，11楼仅贵出65万。
▲柳岸晓风约218㎡挂牌房源（11楼）窗外风景
虽然挂牌价并非最终成交价，但显然进入二手市场后，风景带来的楼层差价扩大了很多。
而2号楼2单元的2楼和3楼同样看不到江景，3楼只比2楼贵出24万，但新房价格体系中，3楼要贵出43万。
低楼层，没有景观资源加持，采光、视野差异微小，楼层差价反而缩小。
像柳岸晓风这类占据城市优质地段、风景资源的高端楼盘，购房者多追求景观视野加持。新房销售阶段，同幢楼、同户型带景观视野的多个楼层同时加推，购房者选择面较大；
但目前二手市场上，同一时间内、同户型推出的带景观视野楼层少，购房者选择变少，导致其与看不到风景的低楼层的价差，比新房价格体系中的价差进一步扩大。
贴士：针对优质景观优势楼盘，哪怕新房定价会拉开景观与非景观房源之间的差价，但是二手市场上，依然会出现价差扩大的情况。因此一般情况下，宁可选贵的，也要抢占优质景观优势。而且，在高端楼盘中，这一特质体现得更为明显。
| PART 2 |
近寺庙因素
宝嘉誉府11号楼北面约30米处坐落永福寺。11号楼可以看到寺庙。中低楼层中间套，视线更加直接更加近。
所以同户型（约89m²）、同楼层情况下，11号楼售价要比视线远离寺庙的9号楼便宜近7万元，比隔壁的10号楼便宜近3万元。
▲宝嘉誉府卫星图
新房销售期，同户型（约89m²）同楼层情况下，11号楼房源售价比9号楼贵出近90万，乍一看新房定价完全胡来。
但9号楼加推在2016年，11号楼加推在2018年，时间点和市场情势不同，两者间的新房楼层价差失去比较意义，但说明了购入时间点不同带来的成本差异和投资回报率差异。
11号楼和10号楼是同时期推出的，在同户型（约89m²）、同楼层情况下，11号楼便宜约3万元，和今天二手市场的楼层价差表现基本相同。
但10号楼楼层溢价不高是基于当前小区整体成交并不活跃的现状。
据了解宝嘉誉府当前挂牌约30来套，上个月仅成交2套，成交情况的不甚理想，打压了同户型中寺庙视野相对不太直接的楼层卖出更高溢价。
11号楼中间套不同楼层间，二手房市场上，寺庙视野更直接的低楼层（2-4楼）会比7楼便宜近6-8万；但新房价格体系中，除了3楼比7楼便宜5万，2楼、4楼和7楼售价非常接近，这样的新房定价体系显然不合理。
贴士：针对特殊因素，尽管新房定价会有顾及，但在二手市场上，临近特殊因素的房源，往往会产生更大的价格影响，需要注意。
| PART 3 |
近高架因素
新天地金色时光、德信海德公园、宝嘉誉府均近邻高架。
金色时光9-12号楼、14-15号楼西侧距离秋石高架约70米。
▲金色时光新天地效果图
二手房市场上，高架房源，位于11号楼13楼的约121㎡（西边套），挂牌价约475万，而同户型不沿高架楼幢的中间楼层， 挂牌价基本在490万左右。沿高架房源低约15万元。
但新房价格体系中（同一时期推盘、同约121㎡户型、中间楼层），沿高架房源低约25万元。
初看沿高架房源当初卖便宜了，但其实是楼盘地段、品质不佳，且小区挂牌量大（近60套），导致同户型房源，不沿高架的楼层位置无法获得更大溢价。
“这个盘，大部分房源的投资收益都偏低。沿高架的房子买家很少。”一负责该楼盘的二手中介告诉房叔。
在选择充分的情况下，最终成交价，沿高架房源将进一步回归价值，靠近甚至超过当初的新房差价；而且成交周期，基本会更长。
▲德信海德公园效果图
海德公园7、8、15、16号楼东侧约60米近邻上塘高架。
据经手该盘二手交易的中介介绍，约89㎡户型、相近楼层的房源，目前位置不靠高架成交价约305万，沿高架房源要低约15-20万元。
新房价格体系中，比如15号楼5楼，沿高架的东边套要比不沿高架的西边套低约25万元。从投资角度，当初新房价差偏大了，买沿高架房源合算了。
海德公园邻高架楼幢（7、8、15号楼），噪声源在5-7楼。5-7楼是除顶底楼外售价最便宜的楼层，但仍会比顶底楼贵约10万元。
但新房价格体系中，沿高架楼幢（7、8、15号楼）的噪声源5-7楼，和1楼价差约1-3万，显然新房定价不太合理，1楼定价偏高了。
上面两个案例说明了沿高架因素会让大约3-4万单价的房子（同户型、相近楼层）掉价约15-25万，但如果高架影响特别大，掉价幅度可能扩大至40-50万。
宝嘉誉府南面约50米近邻留石高架。由于距离近，又位于房源南面，宝嘉誉府邻高架楼幢常年不方便开窗而通风条件差，且噪声干扰严重，约89㎡户型二手成交价要比不邻高架楼幢低约50万元。
▲宝嘉誉府效果图
新房价格体系中，同时期开盘的约89㎡户型、相近楼层房源，邻高架楼幢仅低约16万元。
显然宝嘉誉府的新房定价体系不太合理。
由于高架因素干扰过大，楼盘整体销量差，进入二手市场后，高架造成的楼层差价远远超过新房价格体系里的差价。
如果楼盘销量很好，高架位于楼盘东/西侧，噪声粉尘影响尚可以忍受的话，高架带来的价差可以缩小为5-10万。
当前销售火热的二手楼盘融信万科西雅图，据了解约89㎡户型、相近楼层房源，邻高架位置的仅低约5-10万。
这个价差显然小了。究其原因，成交活跃是其一，而西雅图的产品价值中，学区因素占有比较大的比例，是另一个重要因素。这点值得注意，在学区因素占据重要地位的情况下，受不利因素影响的房源（临高架、低楼层等），在新房价差较大的情况下，反而更值得选择。
▲万科融信西雅图效果图
贴士：针对临近高架的因素，新房定价自然会考虑价差。但从上述案例看出，不同情况出现了比较大的差异。侧向临高架，新房价差容易拉得过大，而南面临高架却容易价差过小。在具体选择新房的时候，需要慎重评估高架对房源产生的影响，综合价差情况进行选择。
| PART 4 |
邻马路因素
几乎每个楼盘中都会有几幢楼邻马路而设。
相近楼层的约89㎡户型，如中铁九逸、江南之星的邻马路楼幢比不邻马路楼幢成交价低约5-15万。
而邻马路楼幢由于买家相对少，本楼幢之中，中高楼层卖不出太高溢价。
江南之星5号楼东边套约88方户型邻博奥路，位于30楼的房源挂牌精装约455万（毛坯约413万，装修花费约42万，不满二）。
▲滨江江南之星卫星图
小区内部的16号楼西边套约88方户型，位于12楼房源以毛坯428万元（不满二）成交。
从毛坯成交价格看， 邻马路的5号楼楼层房源售价比不邻马路的楼层房源，便宜约15万元——新房价格体系中，该数值为23万元。
邻马路的5号楼内，东边套约88方户型，6楼比30楼便宜约5万，该价差和楼盘新房价格体系里的价差基本吻合。
中铁九逸5号楼邻北沙西路与荷花路交叉口。
▲中铁九逸卫星图
楼盘挂牌百来套，上个月成交10来套。由于挂牌房源多、买家经济条件限制，良好的楼层、楼幢位置卖不出高溢价。
同户型（约89㎡中间套）、相近楼层中，实际成交价方面，不邻马路的18号楼比邻马路的5号楼仅贵出约5-10万——新房价格体系中，相近时期推盘的同楼层约89㎡中间套，不邻马路楼幢比邻马路楼幢便宜约17万。
同幢楼内的黄金楼层比低楼层也仅贵出约2-5万——新房价格体系里，以5号楼中间套约89㎡为例，每层价差高达约5万，这一价差制定显然没有考虑市场平淡时中高楼层溢价困难的情况。
贴士：新房价格体系中，邻马路楼幢，与不邻马路楼幢的价差越大，越具性价比；邻马路楼幢内部，各楼层间价差越小，定价越合理；偏高端房源，是否临马路的因素，引起的房价差会拉大。
| PART 5 |
楼间距因素
第一种情况，楼间距较窄，楼层高低对采光条件影响较大，比如上实海上海。
上实海上海约116㎡户型，中间楼层成交价一般在340万元。顶楼和1-4楼，要比中间楼层低约10-12万，中间楼层之间的价差则微乎其微。
这还是在近两个月，成交量稍有好转的情况下出现的楼层价差。
▲上实海上海卫星图
此前的5-7月，楼盘挂牌量大，而成交量每个月不足10套，当时中高楼层比低楼层的溢价只有几万块甚至0溢价。8-10月以来，单月成交逐步回暖，交易量在20多套。随着交易量上涨，中高楼层才开始出现10-12万元的楼层溢价。
以15号楼约116㎡为例，目前一套3楼房源挂价328万，一套16楼房源挂价340万，16楼房源挂价高出约12万。但新房价格体系中，该16楼房源高出约23万元。
二手市场中，中高楼层比低楼层贵近20万，也是比较常见的楼层溢价，因此海上海的新房定价没什么原则性问题，但海上海楼盘由于销量低，压制了中高楼层溢价的完全发挥。
第二种情况，楼间距较宽，楼层高低对采光影响一般。
旭辉时代城高层（34F）同楼幢同户型中，黄金楼层是10-25楼，因为同一时间段内，很难出现这些楼层都有房源挂牌的情况，加上楼间距宽导致这些楼层间采光、视野差异小，所以它们彼此之间的价差表现很小。
▲旭辉时代城卫星图
目前5号楼的22楼、25楼、13楼的中间套（约81㎡），挂价都在205万元，它们在新房价格体系中差幅也只有1万-2万左右。
从黄金楼层出发，沿上下两侧，价格递减。从25层往上的楼层，因为层数太高，除非是一些喜欢高层视野的特殊人群，一般购房者不太能接受，这类楼层价格就会比黄金楼层走低个2-10万。
1楼挂价185万，和黄金楼层价差约20万，比顶楼也要低约5-10万——1楼比顶楼便宜是二手市场中的普遍情况。但新房价格体系中，1楼只比黄金楼层低约10万，和顶楼价格持平。
可见时代城高层5号楼黄金楼层的新房定价体系较为合理，1楼和顶楼定价则不然。
市场行情好坏也会影响楼层价差表现。
时代城今年3-8月份的成交表现较不错。6、7月份楼盘成交行情最好的时候，5号楼同户型的4楼能卖到和黄金楼层一样的价格，只不过同等价格下黄金楼层先“走货”，后才轮到4楼房源。
但如果市场行情平稳，没那么热的话，4楼价格就要比黄金楼层更低，才能顺利出手。
像恒大帝景7、8号楼南向楼间距超百米，楼层高低对采光影响微小，主要影响的是风景视线。
▲恒大帝景效果图
这类楼幢，黄金楼层之间基本没有价差，1楼只比黄金楼层低10万左右，差价是普通楼间距下的50%，3-5楼比黄金楼层低5万左右。
但新房价格体系里，7号楼约89㎡户型，黄金楼层之间价差小于1万，1楼比黄金楼层低约23万，3-5楼比黄金楼层低约5万。
贴士：二手市场表现，在楼间距较窄的情况下，黄金楼层和低楼层的价差会较大，尤其是最低楼层，价差会更大；在楼间距较大的情况下，黄金楼层和低楼层的价差就要小很多；顶楼经常在二手市场表现会胜过一楼，尤其在楼间距较窄的情况下，所以一般情况下，宁选顶楼不选底楼。
| PART 6 |
18楼、顶底楼
含“18”、“4”这类数字的楼层，二手价格一般要比其他黄金楼层低最少10万元。特别是“18”，忌讳的人不管怎么降价都不会买，只有不怎么忌讳的人，才会愿意在享受至少10万左右的折扣后考虑入手。
不过新房价格体系里，比如龙湖天璞（8号楼约136㎡），18层和17层、19层差价不超过6万；恒大帝景（7号楼约89㎡、约137㎡）则不超过2万，这和二手市场中的价格差异还是有不小的出入。
因此，现在新盘的价格设置中，特殊数字楼层的价差设置有扩大的趋势，在价差足够大的情况下，也就不排斥入手了。
▲龙湖天璞效果图
顶底楼，一般刚需盘都会比黄金楼层便宜15-20万，中高端改善盘便宜20-40万，其中1楼又要比顶楼再便宜5-10万左右。
顶底楼只有在市场行情好的情况下容易“走货”，市场不好时，往往黄金楼层先“走货”，顶底楼很难销售出去。买了顶底楼投资的，要做好周转期延长的心理准备。
虽然基本没有人喜欢顶底楼，但不同客户群，对顶底楼的抗性会略有区别。
刚需楼盘购房者的对抗性会相对低，在顶底楼价差足够大的情况下，并不排斥投资入手。
但高端楼盘中普通高层产品的顶底楼，投资谨慎入手。
比如九龙仓珑玺2号楼约127㎡户型，一套7楼的715万成交，但一套2楼的房源挂牌635万，比7楼低80万，还卖不掉。
▲九龙仓珑玺效果图
但新房价格体系中，2楼仅比7楼便宜约16万。
这套2楼房源一直无人接盘，原因在于高端盘购买客户的资金实力雄厚，又追求品质改善，有能力承受更高溢价买到更好的楼层，但凡有其他楼层的选择存在，都不会喜欢顶底楼，尤其是底楼。
贴士：特殊数字楼层，当前新房定价有拉大价差的趋势。相对而言，高端楼盘的特殊数字楼层，在普通价差的情况下，慎选；刚需楼盘则有所不同，在价差足够的情况下，反而不排斥选择。
| PART 7 |
新房楼层选择还必须注意什么
一般而言，普通公寓类产品的新房价格体系中，新房楼层价差越大时，中低楼层性价比更高；楼层价差越小时，则中高楼层性价比更高。
和二手市场中的楼层价差表现越接近，新房定价越趋向合理。
能够影响某一新房楼层在今后二手市场上的升值情况，除了上述外部因素，还包括下述外部不利因素：
近邻快速路、隧道、铁轨带来的交通噪声、粉尘影响；
近邻学校、商场带来的活动噪声影响；
近邻高压线、变电站、坟墓带来的心理情绪、视野影响；
近邻工厂带来的噪声、污染、心理情绪和视野影响。
小区内部一些不太友好的规划设计因素也会影响楼层的升值差异，包括：
楼幢地下有地铁穿过；
楼间距狭窄带来的弱采光、差视野；
楼层与小区商铺、开闭所、垃圾房、车库/人行出入口、儿童游玩区、地面车位的距离过近；
低楼层（尤其是1-5层）和相邻树植间距过短、或树植过于茂盛、高度过高造成采光差。
此外，还要关注楼盘附近的空地的规划，今后会否造高楼、学校，可能给楼幢、楼层位置带来哪些不利影响。
楼幢临近公共场所空地，也需要适当注意，万一来个广场舞，也会不小程度上影响居住体验和二手房价。
购新房挑选楼层时，要尽量避开这些“坑”。
从今天二手市场上的表现看，同幢楼中直接触“坑”的楼层大概率会掉价10万左右，间接触“坑”的楼层也会掉价2、3万。
“比如在儿童游玩区旁边的楼幢，中低楼层因为会受到噪声干扰，要比其他楼幢相近楼层便宜10万左右；高楼层基本听不到游玩区吵闹的声音了，但买家心理上会介意，要求便宜2、3万。”
| 公示楼盘 |
-END-
文/豆豆豆豆泡 编辑/豆豆豆豆泡
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